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　　其实金茂悉数这二十几个城市运营项目看下来啊，常熟项目，是在咱们眼里资质最欠好的一个。从拿地开端，咱们就有几点疑问：

　　首要最让人忧虑的，是金茂布局的这片常熟南部新城，在售库存量十分的大，绿城明月兰庭、昆承状元里、白发未来城、湖畔现代城等等，都去化困难，像绿城都从期房卖成了现房。

　　其次，常熟南部新城这儿的医疗资源有些匮乏，相较于经常被常熟人拿来比照的北边，可以说是完败。而校园嘛，只能说是一般般，常熟国际校园、UWC国际校园是很好，但它们究竟是国际校园，膏火很贵，只需乐意花钱都能读。

　　而另一所公办初中，常清中学，名头是很响，由常熟市教育局与清华附中合办，但是它究竟2019年才接收第一批学生，现在还没有中考成果出炉，对当地人来说还短缺说服力。

　　新房库存量大、校园医院层次一般也就算了，假如金茂占有了区域的肯定C位，政府倾囊相助，一切东西都环绕金茂来打造，像福州沿海新城那样“举全市之力打造沿海新城”，那也还好。

　　然而在常熟南部新城，金茂才智科学城并没有肯定的地舆优势，从外部资源的支撑来看，金茂与另一个产城项目白发未来城比较，最多只能说是等量齐观。

　　带着这些疑问，我两个月前去了趟常熟，在当地查询了一圈，见识和感触先卖个关子，下面再说。

　　第一个是项目挨着本地最大的天然湖泊昆承湖，常熟金茂才智科学城也被叫做昆承湖CBD，是否很熟悉？

　　没错，跟姑苏人谈起某某湖CBD，他们眼睛都会发光，由于金鸡湖CBD的快速兴起和滚烫房价挑逗着一切人的心弦，谁要是在金鸡湖边上有套房子，那就是站上了轻视链的顶端。虽然本地人也都供认，金鸡湖边的“豪宅”从产品层面说，真实一般（实名@万科小巧湾）。

　　而昆承湖的确具有类似于金鸡湖的基因，也是环绕一个湖，去打造一个高新工业集合区。这儿现已落地了近30家国际500强的区域总部，以轿车零配件工业为主，包含丰田、日立、住友、三菱、大陆等等，且以日企居多，日本人也多，所以这儿也正在开建日航中心和日航酒店。

　　正是有湖泊周围高新工业的基因，在金茂项目的宣传材料上也可以正常的看到“再造下一个金鸡湖CBD”这样的文字。

　　另一个亮点，是跟着沪苏通高铁的通车，常熟进入了上海的“半小时区域”，并且昆城快速路这条高架，也快速缩短了常熟南部与常熟市区（包含常熟高铁站）的车程。之后等常沙线快速化改造工程高架的贯穿，从这儿开往另一侧的姑苏城区，也将快捷得多。

　　此外，常熟南部新城这儿的商业配套投入都根本不必金茂来做，十几万方的大型商业体永旺梦乐城现已开业，我那天工作日下午去逛了逛，人气都挺旺的。

　　周边还有日航酒店、塔亚普拉休假酒店、波司登凯悦酒店在建，建成后这儿将成为常熟五星级酒店最会集的区域。

　　当然，最重要的，仍是金茂拿到的土地价格够廉价。2020年7月14日，金茂底价47亿元摘得常熟南部新城5宗土地，均为住所用地或商住用地，楼面价在5000-8300元/平米。

　　这5块土地里，除了面积最小的14号地块金茂是100%权益，别的的3块金茂权益比率仅为54.1%。

　　我自己上网搜才搜到，其他45.9%的权益方是首开。而我在项目一切的宣传材料，以及在出售现场都肯定没听闻“首开”二字，可见首开仅仅作为一个纯财政投资者的身份与金茂协作。

　　咱们用数字比照一下，看看金茂这次5000-8300元/平米的楼面价有多廉价。

　　2018年4月，绿城现在这块明月兰庭的土地，是通过近百轮的抢夺，花了11654元/平米才拿到的。

　　2019年4月，华润摘得永旺梦乐城边上的土地，更是拍了131轮，以11879元/平米的楼面价才成为赢家。

　　而金茂才智科学城边上的另一个大型产城项目，白发未来城（这一个项目我也实地去看了，下面会说），白发在2019年12月的拿地价格也比金茂贵了10%左右。

　　总而言之，常熟南部高新区这儿，有着不错的天然资源和工业根底，金茂这批66万方建面的土地大部分都是住所（这批土地里只有约3万方的社区商业和6万方的工作，这栋工作楼仍是为由金茂引入的哈佛BI医学立异中心定制的），拿地价格足够低，有赢利，财政本钱的压力也轻，能渐渐卖，这样看下来也还不错。

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